結論
県庁所在地の大津市を基準にすると、京阪神への通勤圏である草津市が+37.0%と大きく上回る結果になりました。栗東市(+18.5%)・守山市(+14.0%)も同じ湖南エリアで有意に上回っています。価格推移では2007年から2020年までほぼ横ばいでしたが、2021年以降は統計的に有意な上昇局面に入り、2026年には135.2まで達しました。これはシリーズの中でも特に大きな上昇率です。県内価格差は草津市と犬上郡豊郷町で4.1倍です。
滋賀県 市区町村別 価格ランキング(戸建て)
同じ延床面積・土地面積・築年数の物件で揃えて比較した場合の、市区町村ごとの価格差です(直近10年・12,992件の実取引データを回帰分析しました。基準=大津市)。
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| 順位 | 市区町村 | 価格水準 | n |
|---|---|---|---|
| 1 | 草津市 | +37.0% | 1366 |
| 2 | 栗東市 | +18.5% | 663 |
| 3 | 守山市 | +14.0% | 742 |
| 4 | 野洲市 | +4.9%(n.s.) | 404 |
| 5 | 大津市(基準) | 0.0% | 4877 |
| 6 | 近江八幡市 | -16.0% | 804 |
| 7 | 彦根市 | -25.6% | 924 |
| 8 | 湖南市 | -28.2% | 590 |
| 9 | 東近江市 | -32.5% | 654 |
| 10 | 長浜市 | -42.5% | 498 |
| 11 | 甲賀市 | -44.2% | 581 |
| 12 | 蒲生郡竜王町 | -56.2% | 45 |
| 13 | 犬上郡多賀町 | -56.4% | 23 |
| 14 | 愛知郡愛荘町 | -57.5% | 96 |
| 15 | 米原市 | -58.3% | 110 |
| 16 | 蒲生郡日野町 | -60.1% | 80 |
| 17 | 高島市 | -60.6% | 487 |
| 18 | 犬上郡豊郷町 | -66.6% | 37 |
| 19 | その他 | -86.9% | 11 |
野洲市のみ大津市との価格差が統計的に有意ではありません(n.s.)。それ以外はすべてp<0.05以下で有意です。
具体的に「延床120m²・土地200m²・築15年」で試算すると:
草津市と豊郷町を比べると、同じ広さの家で4.1倍の価格差がつきます。
滋賀県全体の価格推移:2021年以降、急激な上昇局面へ
同じ条件の物件なら何年にどれだけの価格だったかを指数化しました(2007年=100、県全体・戸建て)。
2007年を100とすると、2007年から2020年まではほぼ横ばい圏で推移し、統計的に有意な変動はほとんど見られませんでした。しかし2021年に111.6へ急上昇し、以降は毎年統計的に有意な上昇が続き、2022年に120.0、2024年に128.0、2026年には135.2まで達しています。これはシリーズの中でも特に大きな上昇率で、京阪神への通勤利便性の高さが評価されている可能性がありますが、本データだけで明確な因果関係を特定することはできません。
データから分かったこと
草津市が大津市を+37.0%も上回ったのは、京阪神への通勤利便性の高さが表れた結果と考えられます。栗東市・守山市も同じ湖南エリアで有意に大津市を上回っており、JR琵琶湖線沿線の湖南地域全体が高い住宅需要を集めていることがうかがえます。
2021年以降の急激な上昇局面は、これまで見てきた県の中でも特に顕著な上昇トレンドでした。茨城県の守谷市のような特定自治体の突出ではなく、県全体の価格水準が底上げされている点が特徴的です。
県内価格差は4.1倍で、シリーズの中では比較的小さい部類でした。湖北・湖東エリア(米原市・犬上郡エリア)のような滋賀県北東部が下位に集中しています。
FIRE目線で一言
京阪神への通勤圏を確保しつつ住宅費を抑えたいなら、近江八幡市・彦根市のような湖東エリアが選択肢になります。ただし草津市・栗東市・守山市のような湖南エリアはすでに価格が上振れしており、割安感は薄れつつあります。
2021年以降の急激な上昇が今後も続くかは、京阪神との交通アクセスの動向とあわせて注目したいところです。
この記事のデータについて
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実取引データのうち、戸建て(宅地(土地と建物))取引を対象に、延床面積・土地面積・築年数・取引時期などの条件を揃えたうえで統計的に推定しています。市区町村別ランキングは直近10年(2016年〜2026年、12,992件)を直近重視の重み付きで、価格推移は2007年以降19年分(20,371件)を重み付けなしで、それぞれ別の回帰モデルで算出しました(決定係数R²はそれぞれ0.60、0.61)。大津市はまだ区制を敷いていないため、市全体を1つの単位としてランキングしています。