結論
東京ディズニーリゾートを擁する浦安市が、千葉市中央区より95.8%も高いという結果になりました。これはシリーズの中で「基準地との価格差」が最も大きい数値です(2位は長野・軽井沢町の+82.0%)。市川市(+68.0%)も僅差で続きます。19年間の価格上昇率は+136.6%と、埼玉(+136.3%)と並び東京に迫る伸びでした。
千葉県 市区町村・区別 価格ランキング(ファミリータイプ・マンション)
同じ面積・築年数・間取りの物件で揃えて比較した場合の、区市ごとの価格差です(直近10年・40,226件の実取引データを回帰分析しました。基準=千葉市中央区)。
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| 順位 | 区市 | 価格水準 | n |
|---|---|---|---|
| 1 | 浦安市 | +95.8% | 2482 |
| 2 | 市川市 | +68.0% | 3748 |
| 3 | 習志野市 | +27.0% | 1810 |
| 4 | 千葉市美浜区 | +17.7% | 3999 |
| 5 | 船橋市 | +16.3% | 5935 |
| 6 | 流山市 | +16.2% | 1480 |
| 7 | 松戸市 | +7.4% | 3499 |
| 8 | 千葉市中央区(基準) | 0.0% | 1833 |
| 9 | 柏市 | -1.8%(n.s.) | 3280 |
| 10 | 千葉市稲毛区 | -6.0% | 1796 |
| 11 | 我孫子市 | -6.5% | 910 |
| 12 | 八千代市 | -10.7% | 1185 |
| 13 | 千葉市花見川区 | -11.0% | 1474 |
| 14 | 四街道市 | -13.3% | 194 |
| 15 | 木更津市 | -18.6% | 69 |
| 16 | 佐倉市 | -21.4% | 959 |
| 17 | 鎌ケ谷市 | -23.2% | 546 |
| 18 | 成田市 | -23.5% | 557 |
| 19 | 印西市 | -24.1% | 1433 |
| 20 | 千葉市緑区 | -29.2% | 538 |
| 21 | 君津市 | -31.1% | 54 |
| 22 | 袖ケ浦市 | -33.8% | 54 |
| 23 | 千葉市若葉区 | -34.4% | 494 |
| 24 | 市原市 | -34.9% | 551 |
| 25 | 白井市 | -36.0% | 750 |
| 26 | 大網白里市 | -36.3% | 33 |
| 27 | その他 | -37.0% | 58 |
| 28 | 富里市 | -37.3% | 108 |
| 29 | 野田市 | -38.6% | 207 |
| 30 | 印旛郡酒々井町 | -49.5% | 109 |
| 31 | 茂原市 | -50.0% | 37 |
| 32 | 東金市 | -68.1% | 44 |
柏市のみ中央区との価格差が統計的に有意ではありません(n.s.)。それ以外はすべてp<0.001で有意です。
具体的に「3LDK・70m²・築15年」で試算すると:
浦安市と東金市を比べると、同じ広さのマンションで6.1倍の価格差がつきます。
千葉県の価格推移:19年で2.4倍近く
同じ条件の物件なら何年にどれだけの価格だったかを指数化しました(2007年=100、県内全域)。
2007年を100とすると、2026年は236.6。19年でほぼ2.4倍(+136.6%)に上昇しています。埼玉(+136.3%)とほぼ並び、東京(+143.8%)に次ぐ高い伸び率でした。首都圏の中でも東京湾岸エリアを抱える千葉県は、都心の値上がりの波を強く受けていることがうかがえます。
データから分かったこと
浦安市の突出ぶりは、シリーズの中でも群を抜いていました。基準地(千葉市中央区)比+95.8%というのは、これまで見た「基準より高い」パターンの中でも最大の数字です(2位は長野・軽井沢町の+82.0%、3位は千葉県内2位の市川市+68.0%)。東京ディズニーリゾートを抱え、東京都心へのアクセスも良好な浦安市は、埋立地特有の整った街並みとあわせて、住宅地としての人気が価格に色濃く表れています。
市川市・習志野市・船橋市・松戸市など、東京湾岸〜東京隣接エリアが軒並み基準地を上回りました。県庁所在地・千葉市よりも東京に近いエリアの方が高いという、これまでの「県庁所在地超え」とは規模の異なる結果です。
19年間の価格上昇率(+136.6%)は、埼玉とほぼ並んで東京に次ぐ高さでした。首都圏(東京・埼玉・千葉)はいずれも大阪・名古屋を上回る伸びを見せており、都心への近さが資産価値の伸びに直結していることがシリーズを通じて確認できました。
FIRE目線で一言
東京湾岸エリアでの住宅費を抑えたいなら、千葉市中央区・稲毛区のような県庁所在地エリアが比較的バランスの取れた選択肢です。東金市・茂原市のような県東部・南部まで視野を広げれば、より手頃な選択肢も見つかります。
首都圏(東京・埼玉・千葉)はいずれも19年で2倍以上の値上がりを見せており、資産性の観点では引き続き注目される市場と言えそうです。
この記事のデータについて
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実取引データのうち、中古マンション等・ファミリータイプ(2LDK〜5LDK)取引を対象に、面積・築年数・間取り・取引時期などの条件を揃えたうえで統計的に推定しています。区市別ランキングは直近10年(2016年〜2026年、40,226件)を直近重視の重み付きで、価格推移は2007年以降19年分(58,224件)を重み付けなしで、それぞれ算出しました(決定係数R²はランキング0.75、価格推移0.73)。千葉市は区単位でデータが記録されているため、区を1つの単位としてランキングしています。