結論
タワーマンションの集積地として知られる川崎市中原区(武蔵小杉)と、横浜駅前の横浜市西区が、伝統的な高級住宅地である横浜市中区(みなとみらい・山手)を+13.3%上回るという結果になりました。最も手頃な中郡二宮町とは5.1倍の価格差でした。
神奈川県 市区町村・区別 価格ランキング(ファミリータイプ・マンション)
同じ面積・築年数・間取りの物件で揃えて比較した場合の、区市ごとの価格差です(直近10年・83,538件の実取引データを回帰分析しました。基準=横浜市中区)。
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| 順位 | 区市 | 価格水準 | n |
|---|---|---|---|
| 1 | 川崎市中原区 | +13.3% | 3331 |
| 2 | 横浜市西区 | +13.3% | 1947 |
| 3 | 横浜市中区(基準) | 0.0% | 2502 |
| 4 | 川崎市幸区 | -3.9% | 2265 |
| 5 | 横浜市港北区 | -5.8% | 4497 |
| 6 | 横浜市神奈川区 | -8.4% | 2810 |
| 7 | 三浦郡葉山町 | -8.5% | 184 |
| 8 | 横浜市青葉区 | -8.6% | 3398 |
| 9 | 川崎市高津区 | -13.5% | 2784 |
| 10 | 逗子市 | -16.6% | 450 |
| 11 | 横浜市都筑区 | -18.5% | 2786 |
| 12 | 川崎市宮前区 | -21.1% | 3412 |
| 13 | 川崎市川崎区 | -23.3% | 2553 |
| 14 | 鎌倉市 | -24.9% | 1377 |
| 15 | 横浜市鶴見区 | -25.1% | 3605 |
| 16 | 川崎市多摩区 | -28.3% | 1729 |
| 17 | 藤沢市 | -28.9% | 3600 |
| 18 | 横浜市南区 | -29.5% | 1875 |
| 19 | 川崎市麻生区 | -31.3% | 1841 |
| 20 | 横浜市港南区 | -33.5% | 2077 |
| 21 | 横浜市磯子区 | -34.3% | 2202 |
| 22 | 横浜市戸塚区 | -35.5% | 3301 |
| 23 | 横浜市緑区 | -35.6% | 1779 |
| 24 | 横浜市栄区 | -35.9% | 1029 |
| 25 | 横浜市泉区 | -36.3% | 652 |
| 26 | 茅ヶ崎市 | -37.7% | 1828 |
| 27 | 横浜市保土ケ谷区 | -38.8% | 1988 |
| 28 | 相模原市南区 | -39.0% | 2299 |
| 29 | 大和市 | -42.2% | 1855 |
| 30 | 横浜市金沢区 | -43.3% | 2277 |
| 31 | 横浜市瀬谷区 | -43.6% | 339 |
| 32 | 相模原市緑区 | -43.8% | 752 |
| 33 | 横浜市旭区 | -43.9% | 1739 |
| 34 | 海老名市 | -44.4% | 1289 |
| 35 | 中郡大磯町 | -51.2% | 141 |
| 36 | 平塚市 | -52.1% | 1419 |
| 37 | 相模原市中央区 | -53.2% | 1735 |
| 38 | 小田原市 | -53.7% | 520 |
| 39 | 三浦市 | -54.8% | 260 |
| 40 | 座間市 | -56.0% | 1032 |
| 41 | 横須賀市 | -56.2% | 2943 |
| 42 | 厚木市 | -59.4% | 1337 |
| 43 | 足柄上郡開成町 | -61.1% | 98 |
| 44 | 伊勢原市 | -64.1% | 419 |
| 45 | 高座郡寒川町 | -66.7% | 92 |
| 46 | 綾瀬市 | -66.8% | 173 |
| 47 | その他 | -67.4% | 19 |
| 48 | 足柄下郡湯河原町 | -68.8% | 119 |
| 49 | 秦野市 | -71.0% | 609 |
| 50 | 足柄下郡箱根町 | -77.7% | 239 |
| 51 | 中郡二宮町 | -77.8% | 31 |
上記はすべて横浜市中区との比較で統計的に有意(p<0.001)です。
具体的に「3LDK・70m²・築15年」で試算すると:
川崎市中原区と中郡二宮町を比べると、同じ広さのマンションで5.1倍の価格差がつきます。
神奈川県の価格推移:19年でほぼ2.1倍
同じ条件の物件なら何年にどれだけの価格だったかを指数化しました(2007年=100、県内全域)。
2007年を100とすると、2026年は214.8。19年でほぼ2.1倍(+114.8%)に上昇しています。福岡(+209.7%)や大阪(後述)ほどではないものの、東京都(+143.8%)に迫る力強い伸びで、2021年以降は特に上昇ペースが加速しています。東京への通勤圏でありながら、独自の再開発(武蔵小杉のタワマン群、横浜駅前の再開発)が進むエリアが多いことが背景にあると考えられます。
データから分かったこと
川崎市中原区・横浜市西区が横浜市中区を上回ったのは、大規模再開発の影響と考えられます。中原区は武蔵小杉のタワーマンション群、西区は横浜駅前の再開発が続くエリアです。伝統的な高級住宅地(山手・元町を含む中区)よりも、新しく開発された駅前タワマン街の方が高い評価を受けているという、東京の武蔵小杉的な現象が神奈川県全体でも確認できました。
横須賀市・箱根町のような観光・軍港都市は、いずれも下位に沈みました。知名度の高さと住宅価格が連動しないのは、これまでの九州・長野でも見られた傾向と共通しています。
県内価格差5.1倍は、これまで見た大都市圏(東京8.4倍、京都3.9倍)の中間的な水準でした。神奈川県は都市部から郊外・観光地まで幅広い地域を含みますが、極端な過疎地が少ないため、価格差も比較的マイルドに収まっているようです。
FIRE目線で一言
東京都心への通勤利便性を保ちながら住宅費を抑えたいなら、横須賀市や県西部エリアが選択肢になります。ただし東京都心からの距離は延びるため、通勤時間とのバランスを検討する必要があります。
川崎市中原区・横浜市西区のようなタワマン集積地は、資産性の観点では魅力的ですが、既にかなり価格が上昇している点は踏まえておきたいところです。
この記事のデータについて
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実取引データのうち、中古マンション等・ファミリータイプ(2LDK〜5LDK)取引を対象に、面積・築年数・間取り・取引時期などの条件を揃えたうえで統計的に推定しています。区市別ランキングは直近10年(2016年〜2026年、83,538件)を直近重視の重み付きで、価格推移は2007年以降19年分(県内全域、121,850件)を重み付けなしで、それぞれ算出しました(決定係数R²はランキング0.73、価格推移0.72)。横浜市・川崎市・相模原市は区単位でデータが記録されているため、区を1つの単位としてランキングしています。